Rezumat: Acest articol își propune să identifice problemele juridice complexe cu care se confruntă foștii soți, în legătură cu partajarea creditelor imobiliare contractate în timpul căsătoriei. În ultimul timp am întâlnit în practică soluții inechitabile pentru soțul căruia nu i-a fost atribuit în proprietate imobilul achiziționat prin credit imobiliar, determinate de împrejurarea că a fost obligat la suportarea, în continuare, a ratelor aferente creditului. În opinia noastră, aceste inechități sunt create de imposibilitatea instanțelor de judecată de a interveni în acordul de voință al părților, aspect care impune clarificări suplimentare.
În continuare, ne propunem să abordăm problematica lichidării regimului matrimonial pe cale judiciară, precum și remediile aflate la îndemâna foștilor soți care au calitatea de codebitori, pentru o partajare echitabilă a datoriilor contractate în timpul căsătoriei și care izvorăsc dintr-un contract de credit imobiliar.
Cuvinte cheie: partaj judiciar, divorț, credit imobiliar, acordul băncii, despăgubire, sultă, datorie comună, bun comun, contribuție egală.
Partajarea unui credit imobiliar între foștii soți reprezintă o procedură complexă și depinde de mai mulți factori, inclusiv regimul matrimonial ales, acordul băncii și modalitățile legale disponibile. Aceasta întrucât prin partajul unui credit imobiliar, soții trebuie să împartă atât proprietatea comună – imobilul dobândit prin credit imobiliar, care în cele mai multe cazuri este reprezentat de locuința familiei – cât și datoria comună, respectiv ratele aferente creditului imobiliar.
Pentru început, dispozițiile art. 357 alin. (1) din Codul civil stabilesc că, în cadrul lichidării comunităţii legale, fiecare dintre soţi preia bunurile sale proprii, după care se va proceda la partajul bunurilor comune şi la regularizarea datoriilor. Cota-parte ce revine fiecărui soţ se determină pe baza contribuţiei sale, atât la dobândirea bunurilor comune, cât şi la îndeplinirea obligaţiilor comune.
Bunurile dobândite în timpul comunității legale reprezintă bunuri comune, aflate în proprietatea comună în devălmășie a soților, iar dispozițiile art. 357 alin. (2) teza a II-a din Codul civil instituie prezumția relativă potrivit căreia soții au avut o cotă de contribuție egală la dobândirea bunurilor comune. Această prezumție poate fi răsturnată prin probe contrare, din care să rezulte că aportul unuia dintre soți a fost mai mare decât al celuilalt.
În continuare, potrivit art. 351 din Codul civil, soţii răspund cu bunurile comune pentru obligaţiile pe care le-au contractat împreună. Creditul imobiliar contractat de foștii soți în timpul căsătoriei, în scopul achiziționării unui imobil folosit fie ca locuință a familiei, fie ca investiție, reprezintă o datorie comună a foștilor soți.
Problematica situației analizate în acest articol este dată și de aplicarea dispozițiilor art. 352 din Codul civil, potrivit căruia, în măsura în care obligaţiile comune nu au fost acoperite prin urmărirea bunurilor comune, soţii răspund solidar, cu bunurile proprii.
Pentru început, arătăm că instanța învestită cu soluționarea cererii de partaj judiciar se va pronunța asupra atribuirii bunului imobil către unul dintre soți, în funcție de opțiunea acestuia și va proceda ulterior la regularizarea datoriilor izvorâte din creditul imobiliar, în care ambii soți au calitatea de debitor.
În practica judiciară, am întâlnit situația în care instanța de judecată a constatat că produsul de creditare reprezintă o datorie comună a soților, a dispus atribuirea bunului achiziționat prin credit către unul dintre soți și, totodată, a obligat ambii soți la rambursarea integrală a creditului imobiliar în raport cu banca.
Cu titlu de exemplu, redăm următoarele hotărâri judecătorești în care s-a reținut această teorie:
1. Decizia civilă nr. 331/29.06.2020, pronunțată de Tribunalul Giurgiu, prin care instanța a hotărât următoarele: „Constată că părţile au dobândit în timpul căsătoriei în cotă de 70% X[1] şi cotă de 30% Y bunul imobil şi bunurile mobile descrise în încheierea din 06.02.2017 a Judecătoriei Bolintin Vale şi au acumulat în cotă de 70% X şi cotă de 30% Y, pasiv constând în împrumutul în cuantum de 157.500 lei contractat prin contractul de credit nr. xxx/yy.08.2014 încheiat cu BCR. (…) Dispune ieşirea din indiviziune a părţilor cu privire la activul şi pasivul menţionat şi în cotele stabilite prin prezenta decizie. Respinge cererea reclamantului X privind vânzarea imobilului în modalitatea reglementată de art. 991 C.proc.civ. Atribuie reclamantului X imobilul compus din construcţie (…). Constată că părţile au achitat din creditul menţionat suma de 85.989 lei în cotele de contribuţie menţionate anterior. Constată că în perioada 01.07.2016 – 20.03.2019 ratele aferente creditului, în cuantum de 22.825 lei, au fost achitate exclusiv de către reclamantul X. Obligă pârâta Y să plătească reclamantului Y suma de 6.847,50 lei cu titlu de sultă reprezentând cotă de 30% din contravaloarea ratelor creditului BCR achitate exclusiv de către reclamant în perioada 01.07.2016 – 20.03.2019. Atribuie reclamantului X drepturile şi obligaţiile asumate prin contractul de credit nr. xxx/yy.08.2014 încheiat cu BCR, prin care soţii au contractat un împrumut în sumă de 157.500 lei pe o perioadă de 240 luni şi dispune ca reclamantul să plătească restul rămas de achitat din acest credit, după data de 20.03.2019 până la plata integrală a acestuia. Obligă pârâta Y să plătească reclamantului X, 30% din contravaloarea ratelor aferente creditului BCR ce au fost achitate ulterior datei de 20.03.2019 şi a ratelor ce vor fi achitate de către reclamant până la stingerea datoriei provenită din creditul menţionat.”;
2. Decizia civilă nr. 56/24.02.2014, pronunțată de Tribunalul Buzău, prin care instanța de apel a menținut soluția privind atribuirea imobilului în proprietatea exclusivă a soțului și a constatat că părțile au o datorie comună în cote de câte ½ fiecare din suma ce trebuie rambursată băncii în contul creditului, în perioada aprilie 2012 – martie 2036, astfel: „Constată că părțile au o datorie comună în cote de câte ½ din sumele ce trebuie rambursate în perioada aprilie 2012 – martie 2036 în sumă de 95.147,27 franci elvețieni, în baza contractului (subl. n. de credit) încheiat la data de 21.03.2008.”
Din păcate, hotărârile menționate supra nu conțin o motivare în drept a soluției de obligare a soțului neproprietar la plata, în continuare, a ratelor aferente creditului imobiliar. În opinia noastră, soluțiile oferite de instanță își propun să dea eficiență principiul forței obligatorii a contractului între părțile contractante. Acest principiu este reglementat de prevederile art. 1.270 din Codul civil, astfel: „(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de lege.”
În alte cuvinte, deși între foștii soți intervine ieșirea din indiviziune cu privire la bunurile comune dobândite în timpul căsătoriei (printre care și bunul imobil achiziționat prin credit imobiliar), responsabilitatea pentru rambursarea creditului în raport cu banca aparține ambilor soți, care au calitatea de codebitori. Drept urmare, obligațiile contractuale față de bancă nu se sting nici prin convenția foștilor soți (încheiată pe cale notarială, printr-un acord de partaj) și nici ca efect al hotărârii judecătorești de partaj.
Printre opțiunile aflate la îndemâna foștilor soți pentru echilibrarea situației derivate din partajarea bunului imobil și acoperirea datoriei comune izvorâte din contractul de credit, identificăm următoarele:
a) Preluarea integrală a creditului de către soțul căruia i se va atribui în proprietate imobilul – în această situație, soțul care va prelua contractul de credit va deveni unic debitor, excluzând calitatea de debitor a celuilalt soț. Această operațiune impune obținerea acordului băncii, în calitate de creditor, care va analiza capacitatea financiară a soțului ce va prelua creditul.
b) Vânzarea imobilului prin acord sau la licitație publică și achitarea creditului – aceasta poate fi opțiunea viabilă pentru ambele părți implicate, deoarece, la nivel teoretic, permite acoperirea datoriilor și, eventual, împărțirea profitului. Dacă însă prețul de vânzare este mai mic decât soldul rămas de achitat al creditului, soții rămân în continuare obligați față de bancă pentru diferența dintre prețul vânzării și cuantumul creditului rămas, ceea ce uneori are drept rezultat începerea sau continuarea urmăririi bunurilor proprii sau veniturilor celor doi soți.
În raport de prevederile art. 677 din Codul civil, oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor născute în legătură cu coproprietatea şi care sunt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc partajul. Mai mult, potrivit aceluiași text normativ, suma necesară pentru stingerea acestor obligaţii va fi preluată, în lipsa unei stipulaţii contrare, din preţul vânzării bunului comun cu ocazia partajului şi va fi suportată de către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia.
Drept consecință, în măsura în care vânzarea se va face în cadrul procesului de partaj, prețul obținut va fi folosit pentru stingerea creditului imobiliar, proporțional cu cota stabilită în sarcina fiecăruia dintre soți, de către instanța de judecată.
c) Refinanțarea contractului de credit – dacă banca nu acceptă eliminarea unui debitor, soțul care primește imobilul poate contracta un nou credit pe numele său, pentru a achita vechiul credit și a-l elibera pe celălalt soț de obligații.
d) Identificarea unui nou debitor (novația) – în situația în care soțul care dorește preluarea creditului nu are bonitatea suficientă pentru a se obliga singur la plata ratelor aferente creditului, poate identifica un nou debitor care să-l sprijine și care să întrunească toate condițiile impuse de bancă pentru dobândirea calității de codebitor, în locul fostului soț.
Revenind la situația juridică analizată, observăm că, în măsura în care instanța atribuie imobilul unuia dintre foștii soți, aceasta va trebui să stabilească și modul în care se partajează datoria rămasă din creditul imobiliar. Instanța va lua în considerare mai mulți factori, cum ar fi contribuția fiecărui soț la plata ratelor și capacitatea acestora de a suporta obligația de plată.
Într-o atare situație, apreciem că instanța poate stabili prin hotărârea judecătorească preluarea datoriei de către unul dintre soți, respectiv cel care se bucură de produsul de creditare (imobilul). Celălalt soț va fi despăgubit pentru cota de contribuție adusă la achiziționarea imobilului – prin plata ratelor aferente creditului până la acel moment – și, dacă este cazul, îmbunătățirea imobilului achiziționat, fie printr-o sumă de bani, fie prin atribuirea altor bunuri comune, dacă există.
Cu toate acestea, chiar dacă instanța decide că un soț va suporta integral ratele rămase, banca trebuie să fie de acord să-l excludă pe celălalt soț din contractul de credit. Dacă banca nu acceptă (de exemplu, din cauza capacității financiare insuficiente a soțului rămas cu creditul), ambii soți rămân obligați față de bancă. Această soluție este dificilă, deoarece legătura financiară persistă și poate genera probleme în timp, cauzate de împrejurarea că banca va avea, în continuare, dreptul să urmărească ambii soți în caz de neplată.
În alte cuvinte, instanța poate decide atribuirea bunului imobil unui soț și obligarea acestuia la plata ratelor rămase din credit, dar nu poate modifica unilateral contractul de credit încheiat cu banca. Aceasta din urmă trebuie să fie de acord să excludă unul dintre soți din contract, împrejurare care implică o analiză financiară temeinică a soțului care preia creditul.
Nu este obligatoriu ca acordul băncii să fie obținut în instanță, în timpul procesului de partaj, dar este recomandat să existe discuții cu banca cât mai devreme pentru a identifica un remediu. Când și cum se poate obține acordul băncii?
a) înainte de partaj – cel mai recomandat scenariu este ca foștii soți să discute cu banca înainte sau în timpul procesului, pentru a vedea dacă unul dintre ei poate prelua integral creditul;
b) după partaj – dacă instanța atribuie bunul imobil unuia dintre soți, acesta va trebui să obțină ulterior acordul băncii pentru a rămâne unicul debitor. În caz contrar, celălalt soț va rămâne obligat să plătească ratele, chiar dacă nu mai deține imobilul.
Concluzionând, pronunțarea unei hotărâri de partaj prin care bunul imobil achiziționat prin credit este atribuit unuia dintre soți nu exclude posibilitatea urmăririi celuilalt soț pentru plata creditului imobiliar, în măsura în care soțul proprietar nu își îndeplinește obligația de plată a ratelor la scadență. Aceasta întrucât creditul imobiliar reprezintă o datorie comună a foștilor soți, iar fiecare dintre ei va răspunde pentru acoperirea datoriei comune, în cota de participare stabilită de instanță prin hotărârea de partaj.
Acordul băncii pentru excluderea calității de debitor a soțului neproprietar este cel mai la îndemână remediu care vine să preîntâmpine situația inechitabilă de obligare a acestuia la plata, în continuare, a ratelor aferente creditului imobiliar, deși nu mai are drepturi asupra imobilului.
